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特定房屋买受人的权利与银行抵押权产生冲突时 谁受优先保护?抓

发布时间:2019-11-20 浏览次数:

  《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权,建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的特定消费者。就上述权利对抗的顺位原则而言,在已经支付全部或大部分购房款的特定房屋买受人的权利与银行抵押权产生冲突时,亦应优先保护房屋买受人的权利。

  再审申请人(一审原告、二审上诉人):建银国际资本管理(天津)有限公司。住所地:天津开发区广场东路**滨海金融街E3-AB-303。

  被申请人(一审被告、二审被上诉人):王鹏,男,1985年10月13日出生,抓码王,汉族,住辽宁省大连市金州区。

  一审第三人:大连中天房地产开发有限公司。住所地:辽宁省大连市金州区中长街道中长村(丘号38-77-5)。

  再审申请人建银国际资本管理(天津)有限公司(以下简称建银公司)因与被申请人王鹏、一审第三人大连中天房地产开发有限公司(以下简称中天公司)申请执行人执行异议之诉一案,不服辽宁省高级人民法院(2018)辽民终891号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

  建银公司申请再审称,原审判决认定事实和适用法律错误。第一,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》(以下简称《执行异议规定》)第二十七条及二十八条的规定,购房消费者的物权期待权仅能对抗金钱债权的执行,而不能对抗抵押权的执行。原审法院认定购房人权利能够对抗抵押权行使,认识事实及适用法律错误;第二,本案不符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形。因案涉房屋已设定抵押权,中天公司私自出售该房屋的行为构成无权处分,在建银公司未追认的情况下,该商品房买卖合同效力待定。王鹏占有案涉房屋并非合法,且由于王鹏的原因导致案涉房屋未能办理过户登记手续。上述事实均不符合《执行异议规定》第二十八条规定的要件;第三,原审法院认定建银公司在涉案资金监管、抵押权设立以及申请执行的过程中存在过错,认定事实错误。综上,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

  本院经审查认为,本案申请再审阶段当事人争议的主要问题是:一、王鹏对案涉房屋所享有的权利是否足以排除强制执行;二、原审法院认定建银公司在案涉资金监管、抵押权设立和行权过程中具有过错是否正确。针对上述争议问题,本院分析认定如下:

  一、关于王鹏对案涉房屋所享有的权利是否足以排除强制执行的问题。本案中,王鹏作为消费购房人,对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益,可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《执行异议规定》的相关规定及原则予以确认。从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”以及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知,该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权,建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的特定消费者。就上述权利对抗的顺位原则而言,在已经支付全部或大部分购房款的特定房屋买受人的权利与银行抵押权产生冲突时,亦应优先保护房屋买受人的权利。因此,原审法院基于上述逻辑,认定王鹏因购房而享有的权利能够对抗建银公司抵押权的执行,并无不当。

  建银公司主张原审法院认定王鹏的异议符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形,属于认定事实错误。经查,王鹏作为案涉房屋买受人,系在中天公司已经取得房屋预售许可证后、人民法院查封案涉房屋前,与中天公司签订商品房买卖合同,且依据该合同支付了全部购房款,中天公司在法院查封前已向王鹏交付了案涉房屋,王鹏也为案涉房屋交纳了相关物业费、采暖费、水电费等费用。在此节事实基础上,原审法院认定案涉商品房买卖合同合法有效,王鹏在法院查封前系合法占有案涉房屋,理据充分。另,原审已查明,案涉房屋未办理过户登记系中天公司未以王鹏等购房人支付的购房款清偿债权、房屋未能涂销抵押权及被人民法院查封等原因导致,而非因王鹏自身原因未办理过户登记。就此而言,原审法院认定王鹏的异议符合《执行异议规定》第二十八条规定的排除人民法院强制执行的情形,并无不当。建银公司的该再审申请理由,本院不予采信。

  二、关于原审法院认定建银公司在案涉资金监管、抵押权设立和行权过程中具有过错是否正确的问题。经查明,按照建银公司、中天公司及盛京银行签订的委托贷款合同之补充合同的约定,案涉房屋可以出售,售房款应按比例存入监管账户,目的系为了优先清偿建银公司的担保债权。建银公司对中天公司的债权不能实现的原因在于中天公司未按约定将售房款优先给付建银公司,进而导致建银公司抵押权所担保的债权未能获得清偿。故此,原审法院认定建银公司在案涉资金监管、抵押权设立和行权过程中具有过错,符合本案实际。建银公司关于原审法院对该事实认定错误的再审申请理由,与事实不符,本院不予采信。

  综上,建银公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百九十五条第二款之规定,裁定如下: